Os efeitos da pandemia de COVID-19 sobre os contratos de aluguel
Dentre muitos dos inconvenientes que o alastramento da pandemia do Covid-19 causa para a sociedade de uma forma geral, o isolamento social, sem dúvidas, ocasiona grandes impactos nas questões relacionadas aos contratos de aluguéis.
Isso porque com a determinação de fechamento, por parte do poder público, de estabelecimentos comerciais, escolas, academias, dentre outros estabelecimentos, os empresários não conseguem honrar com o pagamento do contrato de locação comercial, por ausência ou diminuição de receita. Por outro lado, o fechamento dos referidos estabelecimentos ocasionou crescente número de rescisões de contrato de trabalho ou, ainda, de redução salarial, que implicam na impossibilidade ou dificuldade de pagamento do aluguel residencial por parte do trabalhador.
Com o intuito de disciplinar as relações jurídicas durante o período, como medida de mitigar os efeitos da pandemia, foi proposto Projeto de Lei de nº 1179/2020, que, dentre outros temas, propõe regulamentar algumas questões relacionadas aos contratos, incluindo os de locação comercial e residencial durante a pandemia. O mencionado Projeto de Lei já foi aprovado pelo Senado Federal e aguarda apreciação pela Câmara dos Deputados.
Assim, o Projeto de Lei veda, até 30 de outubro de 2020, que o poder judiciário conceda liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, salvo nos casos de término do prazo de locação de temporada, da morte do inquilino que não deixa sucessor legítimo na locação e no caso de reparações urgentes do imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do inquilino ou se o mesmo se recusa a consenti-las.
Havia previsão no texto original do Projeto de Lei de que os locatários residenciais que sofressem alteração financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, pudessem suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020, que seriam pagos parceladamente após a referida data.
Ocorre que a referida previsão foi suprimida pelo Senado Federal, que retirou do Projeto de Lei o artigo correspondente. Assim, diante da ausência de regulamentação por Medidas Provisórias e diante da ausência de perspectiva de regulamentação por Projeto de Lei acerca de suspensão ou parcelamento dos alugueres residenciais e comerciais, o recomendável é que o inquilino tente negociar diretamente com o locador a isenção, a repactuação ou o parcelamento do valor do aluguel, ocasião que deverá ser realizado um aditivo contratual, ainda que de forma digital.
Caso não seja possível a repactuação entre inquilino e locador, havendo impacto econômico (onerosidade excessiva) que causa desequilíbrio econômico do contrato, não estando o inquilino inadimplente, e observado cada caso específico de forma pormenorizada, poderá haver a revisão do valor do aluguel ou a rescisão do contrato de locação, através de ajuizamento de ação, com base na imprevisibilidade dos eventos ocorridos em razão da pandemia e das medidas adotadas pelo poder público (artigos 317, 478 e 480 do Código Civil).
Nesse particular, o Projeto de Lei já aprovado pelo Senado Federal e pendente de apreciação pela Câmara dos Deputados pretende, com o objetivo de evitar abusos e oportunismos, limitar a revisão contratual, para que não tenha eficácia retroativa, registrando, ainda, que não se consideram fatos imprevisíveis para fins de revisões ou resoluções contratuais o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário, o que, acaso aprovado, limitaria de forma excessiva as possibilidade de revisão dos contratos de alugueis, em um momento em que os efeitos da pandemia demandam, em certa medida, diligências excepcionais e urgentes como a revisão dos contratos de locação, para que seja possível honrar com os alugueis.